Salgsopstilling

Få hurtig overblik over hvad du bør kigge efter i en salgsopstilling, herunder hvor du finder ejerudgifter og hvad du skal gøre ved fejl

“Salgsopstillingen er et af de vigtigste dokumenter i en bolighandel, det er sælgers garanti til dig”.

Købhus.dk

Hvad er en salgsopstilling

[toc]

En salgsopstilling er en salgspræsentation af et hus eller lejlighed med billeder, beskrivelse, tekniske data og økonomiske forhold, som vedrører ejendommen og den grund, hvor boligen ligger på. Det er normalt sælgers ejendomsmægler, der laver salgsopstillingen. Det er et lovkrav, at boliger, der er til salg via en ejendomsmægler, skal have udarbejdet en salgsopstilling.

 

Salgsopstillingen

Når du indgår en formidlingsaftalen med en ejendomsmægler, så skal han udarbejde en salgsopstilling. Salgsopstillingen er en oversigt over ejendommens økonomiske forhold samt en beskrivelse af ejendommen. Sælger du din bolig privat eller med hjælp fra en anden person, der ikke er professionel ejendomsmægler, er der derimod ikke pligt til at få udarbejdet en salgsopstilling.

 

Ejerudgift i salgsopstilling

Ejerudgifterne dækker over de fleste faste udgifter, der er forbundet ved at eje et hus eller lejlighed. Det kan f.eks. være ejendomsskatter, husforsikring og udgifter til affaldshåndtering. Dog er udgifterne til dit boliglån, vedligeholdelse af boligen og andet forbrug ikke medregnet.

I salgsopstillingen kan du se boligens ejerudgifter pr. måned. Det er dog vigtigt at du holder dig for øjet, at ejerudgifterne ikke nødvendigvis forbliver på samme niveau i fremtiden.  Bl.a. må du forvente at f.eks. ejendomsskatterne stiger.

Hvad er ejerudgifter i en salgsopstilling

Ejerudgift dækker over en hel række af månedlige, halvårlige og årlige udgifter til boligen, som du skal regne ind i dit budget i forbindelse med et boligkøb.

Du kan læse meget mere om ejerudgifter her.

 

De faste udgifter dækker:

-Ejendomsskat, også kaldt grundskyld

-Ejendomsværdiskat

-Forsikring

-Fællesudgifter, ofte ved køb af ejerlejlighed

-Eventuelle afdrag på gæld udenfor købesummen. F.eks. gæld vedrørende etablering af offentlig vandforsyning

-Skorstensfejning

-Rottebekæmpelse

-Renovation

-Ejendomsforsikring

-Antenneforening, hvis der er tilslutningspligt

-Grundejerforening, hvis der er tilslutningspligt

Hvad dækker ejerudgifter ikke i en salgsopstilling

Der er en række udgifter, der ikke regnes med i ejerudgifterne. Det er f.eks. dine afdrag på boliglån, bidragsrenter og realkreditrenter, desuden indgår forbrugsudgifter som el, vand, varme heller ikke i ejerudgifterne i salgsopstillingen. Ejerudgifterne i salgsopstillingen fremgik før 2015 som brutto-/nettoudgifter. Nogle ejendomsmæglere oplyser stadig de samlet brutto/nettoudgifter, selvom de ikke er forpligtet til at oplyse i dag.

 

Hvad er ejerudgifter i salgsopstilling

Det er vigtigt at gøre sig klart, hvad oplysningen om ejerudgiften i salgsopstillingen omfatter, da der ikke indregnes standardfinansiering. Ejerudgiften det første år omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ydelser til boligforsikring. Desuden de aktuelle udgifter som køber er forpligtet til at afholde, som ejer af et hus eller lejlighed. Dog med den undtagelse at udgifter til lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg ikke er medtaget.

I forbindelse med køb af en ejerlejlighed, så indgår fællesudgifter til ejerforening også i ejerudgiften. Det er dog efter at du har trukket forbrugsafhængige udgifter fra i fællesudgifterne. Endelig indgår også ydelser på eventuel gæld udenfor købesummen, som du dog gerne skulle oplyses om i salgsopstillingen.

 

Ejerudgifter salgsopstilling på boligsiden

Du kan finde ejerudgifter på alle boliger til salg på boligsiden.dk, da de er sat til salg gennem en ejendomsmægler. Ejerudgifter ligger i båndet under billedet lige til højre for kontantprisen og kvadratmeterprisen.

Hvis du vil sortere en søgning på Boligsiden efter største eller mindste ejerudgift, kan du vælge ”Ydelse” i dropdown-menuen i toppen.

Salgsopstilling – Ti vigtige punkter

1. Forsikringsforhold

Ejendommens nuværende forsikringsforhold er angivet samt særlige, relevante forhold som for eksempel at ejendommen ikke er forsikret mod skimmelsvamp og insekter.

2. Servitutter
En servitut er en begrænsning i ejendomsretten. Det betyder, at der er forhold, du som køber skal respektere, når du køber og ejer boligen. I salgsopstillingen kan du se de servitutter, som vurderes at have direkte betydning for boligens værdi. Det er dog vigtigt, at du orienterer dig i alle servitutter, der er tilknyttet boligen, så du ikke får ubehagelige overraskelser.

3. Pres prisen ned med salgsopstillinger
Hvis du f.eks. har tre huse som du er interesseret i, så vis alle tre huse med billeder og salgsopstilling til mægler, og brug til det til at presse prisen ned.

Derudover bør du se på de eksisterende lån i boligen, der findes i salgsopstillingerne. Er der f.eks. lån for 1,4 millioner i et hus til 2 millioner kroner, er sandsynligheden for, at du kan få det til 1,5 millioner større, end hvis sælgeren skylder 2 millioner kroner.

4. Læs salgsopstillingerne grundigt igennem
I udgangspunkter er det, der står i salgsopstillingen en garanti til dig som køber. Salgsopstillingen er derfor et vigtigt dokument i bolighandlen, da den senere indgår som en del af selve købsaftalen. Husk derfor altid at læse den grundigt igennem, inden du skriver under på aftalen.

Vær opmærksom på, at der kan være ændringer eller tilføjelser fra den første version, du fik i hånden til fremvisningen, til den version, der er med i købsaftalen.

Du er som køber sikret mod fejlagtige oplysninger i salgsopstillingen, da det, der står i den, betragtes som en garanti fra sælger og ejendomsmægleren. Hvis du opdager en fejl efter et køb, kan du derfor henvende dig til ejendomsmægleren, så I kan finde en løsning på, hvordan fejlen kan erstattes.

5. Krav til salgsopstillingen

Fremgår af §6 i Bekendtgørelse om formidling mv. ved salg af fast ejendom (Formidlingsbekendtgørelse)
• Kontantprisen
• Månedlig og årlige ejerudgifter
• Forbrugsafhængige anvendelsesudgifter (el, varme, vand mv.)
• Ejendomsværdi efter seneste ejendomsvurdering
• BBR-arealer
• Ejendommens matrikelnummer
• Hidtidige benyttelse, hvis afviger fra nuværende benyttelse
• Ejendommens nuværende forsikringsforhold
• Byrder og gæld
• Større istandsættelser besluttet på generalforsamling inkl. økonomi
• Evt. ejendommens energimærke
• Særlige eller væsentlige begrænsninger i udnyttelsen af ejendommen pga. lokalplan, servitutter mv.
• Oplysninger om forurening
• At køber er opmærksom på udgifter ifm. handelen
• Andre forhold af væsentlig betydning, herunder vindmøller

Hvis det er sælger selv, der har udarbejdet salgsopstillingen og sælger uden ejendomsmægler eller anden ejendomsformidler (selvsalg), er der ingen krav til salgsopstillingens indhold.

Regler ved Projektsalg
Salgsopstillingen skal udover formidlingsbekendtgørelse § 6 indeholde:
• Projektudbyders hæftelse, forsikring og garantistillelse for mangler
• Forventet tidspunkt for færdiggørelse samt mulig indflytning

6. Ejendomsmægler skal oplyse, hvis han har personlige interesser i forbindelse med boligsalget

Ifølge §35 i Lov om formidling af fast ejendom mv. (Ejendomsformidlingsloven) (LOFE), så skal ejendomsmægler altid oplyse køber (salgsopstilling) og sælger (formidlingsaftale) om økonomiske/personlige interesse i given handel.

7. Hvem forsyner ejendommen med varme og vand?
Det seneste års forbrug og udgifter hertil.

8. Gæld uden for købesummen
Du kan også finde gæld uden for købesummen i salgsopstillingen. Det er kort fortalt gæld, du som køber står til at overtage, medmindre andet bliver forhandlet på plads. Det kan typisk være lån, som bliver optaget af grundejerforening i forbindelse med forbedringer.

9. Kan jeg overtage realkreditlån?
Du kan altid se oplysninger om hvilket type lån sælger har i salgsopstillingen, og hvis det er en låntype, som passer din økonomi, og hvis realkreditinstituttet godkender dig, kan du overtage lånet i stedet for at tage et nyt selv.

Det er vigtigt, at du så tidligt som muligt undersøger, om det kan svare sig for dig at overtage sælgers lån, fordi processen med at realkreditinstituttet skal godkende dig kan være lang.

10. Bevaringsværdigt hus?
Et bevaringsværdigt hus er som oftest smukt og romantisk. Men er huset klassificeret med en meget høj bevaringsværdighed, eller decideret fredet, så skal du vide hvad det er du går ind til. Det skal naturligvis fremgå af salgsopstillingen.

Salgsopstilling bygger ofte på samme skabelon

Salgsopstillinger kan variere i indhold fra ejendomsmægler til ejendomsmægler, men skal salgsopstillingen som minimum indeholde følgende (Det er bestemt ved lov). derudover anvender de fleste ejendomsmæglere samme skabelon fra Dansk Ejendomsmæglerforening.

 

 En salgsopstilling skal indeholde:

  1. Den skønnede kontantpris, altså udbudsprisen.
  2. Den månedlige og årlige ejerudgift.
  3. Forbrugsafhængige forhold.
  4. Seneste ejendoms- og grundværdi i henhold til den offentlige ejendomsvurdering med angivelse af årstal for vurderingen.
  5. Grund-, bygnings- og boligareal, altså f.eks. BBR-arealer. samt eventuelt fordelingstal ved ejerlejligheder.
  6. Boligens matrikelnummer, beliggenhed samt nuværende benyttelse.
  7. Den hidtidige benyttelse, hvis den afviger væsentligt fra ejendommens nuværende benyttelse. Det skal dog være relevant i forhold til den kommende køber og ejerforhold.
  8. Ejendommens nuværende forsikringsforhold, herunder eventuelle særlige forhold. Det kan f.eks. at huset eller lejligheden ikke er forsikret mod svamp og insekter.
  9. Byrder og gæld, som måtte påhvile boligen eller sælger personligt. Det er hvis køber overtager gæld uden for købesummen i forbindelse med bolighandelen.
  10. Større istandsættelsesarbejder der er besluttet på generalforsamling. Derudover skal det samtidig oplyses hvordan finansiering af istandsættelsen gennemføres, hvis det er muligt.
  11. Ejendommens energimærke i de bolighandler, hvor sælgeren har pligt til at udlevere energimærkning til ejendomsmægleren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
  12. Særlige eller væsentlige begrænsninger i udnyttelsen af ejendommen i kraft af planbestemmelser. Det kan f.eks. være begrænsninger beskrevet i en lokalplan eller servitutter.
  13. Forurening der er kortlagt på vidensniveau 1 eller vidensniveau 2, herunder oplysninger om lettere forurenet jord.
  14. At køber skal være opmærksom på, at der vil være udgifter i forbindelse med handlen, herunder eventuelle udgifter til købers egne rådgivere f.eks. til juridiske rådgivere (Boligadvokater eller køberrådgiver) og evt. bygningssagkyndige. Herudover udgifter til tinglysning af skøde og pantebreve samt udgifter i forbindelse med finansiering af bolighandelen, herunder kurssikring og bankgarantistillelse.
  15. Andre forhold af væsentlig betydning for boligkøbet.

Salgsopstilling eksempel

Salgsopstillingen indeholder normalt også en beskrivelse af huset eller lejligheden inkl. billeder og plantegninger på boligen.

Når de kigger på salgsopstillinger i forbindelse med dit boligkøb, så vi du opdage, at de fleste salgsopstillinger ligner hinanden. Det er der en god grund til, da de fleste ejendomsmæglere er med i Dansk Ejendomsmæglerforening.  Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet en skabelon, som efter deres vurdering indeholder de punkter, som en salgsopstilling bør have ud over de nævnte lovpligtige oplysninger.

 

Du kan se et eksempel på salgsopstilling hus på http://fairmaegler.dk/wp-content/uploads/2016/03/e34229ff-7643-43b9-8f02-a96d7069474f_salgsopstilling_Sandvigvej3B_4735Mern_sal-968a.pdf

 

Du kan se et eksempel på en salgsopstilling andelsbolig på https://1919nab.probo.dk/media/attachments/19/02/20/e590eefc-213f-4a70-bc4a-3547ff5f9ba0/Salgsopstilling_med_n%C3%B8gleoplys_11iPSUw.PDF

Fejl i salgsopstilling

Salgsopstillingen er en beskrivelse af, hvad du køber, når du skriver under på en købsaftale. Derfor er det vigtigt, at du kontrollere alle oplysningerne i salgsopstillingen eller få en køberrådgiver til det.

 

Alle oplysninger i salgsopstillingen er hentet fra offentlige registre og andre kilder, så det er en god ide at kontrollere oplysninger som f.eks. BBR-oplysninger, tingbogsattesten og ejendomsdatarapporten. Du får normalt udleveret alle relevante dokumenter af sælgers ejendomsmægler.

 

Du er som boligkøber sikret mod fejl og manglende oplysninger i salgsopstillingen. Det der står i salgsopstillingen betragtes nemlig som en garanti fra sælger og ejendomsmægleren om boligens forhold. Hvis du finder en fejl eller mangel i salgsopstillingen efter et køb, bør du henvende dig til sælgers ejendomsmægler. I kan sammen finde en løsning på, hvordan fejlen kan erstattes eller udrettes.

 

Salgsopstillingen er derfor et vigtigt dokument for dig som boligkøber, og salgsopstillingen betragtes altid som en integreret del af købsaftalen og handelsvilkårene. Som boligsælger er det derfor vigtigt, at du nøje kontrollerer salgsopstillingen, da du eventuelt kan gøres erstatningsansvarlig for ikke korrekte eller misvisende oplysninger om boligen.

Få hjælp af en køberrådgiver

Vent ikke længere. Få køberrådgivning allerede i dag!