fbpx

Hvad er ejerudgift?

Få hurtig overblik over hvad ejerudgifter dækker over og hvor I kan finde dem - Samt hvorfor udgifter til finansiering og forbrug ikke medregnes i ejerudgifterne

Få altid overblik over ejerudgifterne på jeres nye bolig, inden I skriver under på købsaftalen”.

Købhus.dk

Hvad er ejerudgiften på en bolig?

Ejerudgiften er de udgifter, som du som nye ejer af en bolig skal betale hver måned eller halvårligt for at have købt boligen. Det er dog ikke udgifter til f.eks. renter, afdrag og tinglysningsafgift på dine boliglån. De samlede udgifter ved at købe hus består af flere elementer, hvoraf ejerudgifterne kun er et af disse elementer. Ejerudgiften indeholder de faste udgifter, man som ejer af boligen er forpligtet til at betale.

I ejerudgifter indgår blandt andet ejendomsskat (også kaldet grundskyld), ejendomsværdiskat, forsikring, fællesudgifter (ofte ved køb af  ejerlejlighed), skorstensfejning, rottebekæmpelse, renovation, ejendomsforsikring, antenneforening og/eller grundejerforening (hvis der er tilslutningspligt). Ejerudgifterne indeholder også eventuel gæld, som du som køber overtager uden for købesummen (F.eks. gæld vedrørende etablering af offentlig vandforsyning). Ejerudgiften dækker altså ikke over, hvad det samlet vil koste at eje boligen.

Alle danske ejendomsmæglere er forpligtede til at beregne og oplyse ejerudgiften for alle de boliger, de har til salg. Ejerudgiften blev indført i forbindelse med en lovændring i 2015 (Lov om formidling af fast ejendom) som et fast begreb, når der skal sælges bolig mellem private.

Ejerudgifterne indgik tidligere i brutto-netto udgifterne, men er altså nu udskilt i en særlig opgørelse i salgsopstillingen. I enhver salgsopstilling kan du se boligens ejerudgifter pr. måned. Som køber skal du dog være opmærksom på, at ejerudgifterne ikke nødvendigvis bliver ved med at være de samme år efter år f.eks. når ejendomsskatterne stiger.

Lægger du den månedlige ejerudgift sammen med dine månedlige låneudgifter vil du have det samlede beløb for hvad det koster at bo i den givne bolig. Når du læser salgsopstillingen, skal du altså ligge ejerudgifterne oveni de andre udgiftsposter, før du har den samlede boligudgift.

Bemærk, at beregning af ejerudgiften varierer fra ejerlejlighed til hus idet forsikringsafgiften for en ejerlejlighed vil være tegnet gennem ejerforeningen sammenlignet med den individuelle husforsikring, der skal tegnes når du køber hus.  

Ejerudgift – Hvad dækker det?

Ejendomsskat

Også kaldt grundskyld

Ejendomsværdiskat

Forsikring

Fællesudgifter

Ofte ved køb af  ejerlejlighed

Eventuelle afdrag på gæld udenfor købesummen

F.eks. gæld vedrørende etablering af offentlig vandforsyning

Skorstensfejning

Rottebekæmpelse

Renovation

Ejendomsforsikring

Antenneforening

Hvis der er tilslutningspligt

Grundejerforening

Hvis der er tilslutningspligt

Hvad er brutto- og nettoudgifterne, når jeg køber bolig?

Bruttoudgiften viser den månedlige ydelse på din boligfinansiering før skat, mens nettoudgiften er den månedlige ydelser efter skat. Brutto- og nettoudgiften bliver udregnet på baggrund af en standardfinansiering, som kort fortalt er den finansieringsmodel, alle ejendomsmæglere benytter i salgsopstillingen.

Brutto- og nettoudgiften har tidligere været brugt som betegnelse for de samlede udgifter ved at købe en bolig og omfatter dermed både ejerudgifter og udgifterne til boliglån. Disse regler blev dog ændret pr. 1. januar 2015, og nu omfatter brutto- og nettoudgiften kun de udgifter, der er forbundet med at låne til købet af boligen.

Fremover skal du altså forholde dig til en ejerudgift i stedet for til brutto- og nettoudgiften, samt huske at lægge f.eks. udgifterne til finansiering til ejerudgiften, så du kender din samlede månedlige udgift ved et boligkøb. Udgift til lån og ejerudgift skal nemlig holdes adskilt i følge den nye lovændring.

For dig betyder det, at du skal indhente finansieringstilbud fra din egen bank, og herefter sammenlægge udgiften til finansiering med ejerudgiften fra salgsopstillingen samt forbrugsudgifter, for at få det endelige overblik over udgiften ved at købe en given bolig.

Indgår forbrug i ejerudgiften?

Tidligere var ejerudgifterne indeholdt i brutto- og nettoudgiften i salgsopstillingen, så du derved havde et samlet overblik over boligens udgifter, herunder udgifter til finansiering. Dog var forbrugsudgifter såsom vand, el og varme ikke en del af ejerudgiften. Forbrugsudgifter er i stedet for de udgifter, som er forbundet med at bo i boligen, og altså ikke at eje boligen.

Sagt på en anden måde, så er ejerudgiften de faste omkostninger som er forbundet med at eje et hus, fratrukket udgifter til boliglån og forbrug (altså el, vand og varme). Derudover er udgifter til løbende vedligeholdelse eller renoveringer på dit hus ikke indeholdt i hverken ejerudgifter eller forbrugsudgifter.

Det seneste års varmeforbrug vil som udgangspunkt heller ikke fremgå i salgsopstillingen, hvor der til gengæld vil der være oplyst et beregnet varmeforbrug. Varmeforbruget er beregnet af en byggesagkyndig i forbindelse med udarbejdelse af energimærke på huset.

hvad er ejerudgift

I kan finde ejerudgifterne i salgsopstillingen

Ejendomsmæglerne har lov til i salgsopstillingen at basere udgiften til ejendomsforsikring på et konkret tilbud eller på et anslået tilbud baseret på offentlige tilgængelige priser fra et forsikringsselskab. Hvis ejendomsmægleren gør det, så skal det oplyses, om forsikringstilbuddet indeholder forbehold, samt om det dækker svamp-, insekt- og rørskader. 

Derudover skal ejendomsværdiskatten altid angives med normal størrelse uden hensyn til reglerne om nedsat eller begrænset ejendomsværdiskat for særlige persongrupper som f.eks. Særlige regler for pensionister. 

Hvad er ejerudgift på et hus?

Ved køb af et hus kunne et eksempel være følgende:

Skorstensfejning: 210 kroner

Grundskyld: 8.848 kroner

Rottebekæmpelse: 25 kroner

Renovation: 1.750 kroner

Ejendomsforsikring 3.600 kroner

Ejendomsværdiskat: 10.250 kroner

Antenneforening (hvis der er tilslutningspligt): 4.400 kroner

Grundejerforening (hvis der er tilslutningspligt): 1.200 kroner

Samlede udgifter og omkostningerne ved at eje dette hus er:

Ejerudgift pr år 30.283 kroner

Ejerudgift pr md 2.524 kroner

hvad er ejerudgift

Hvad må ejendomsmægleren hjælpe dig med?

Ejendomsmægleren må ikke længere lave konkrete finansieringsforslag, da mægleren ikke må rådgive køber om f.eks. lån og finansiering. For dig betyder det , at du skal have din egen bank til at regne på alternative låneforslag f.eks. hvis du ønsker et flexlån eller et realkreditlån uden afdrag. I Lov om formidling af fast ejendom bliver det også understreget, at ejendomsmægleren er sælgers mand og ikke må rådgive både sælger og køber i samme bolighandel.

Krav til ejerudgifter i annoncer og markedsføring

Der er også krav til hvad ejendomsmægleren skal oplyse om ejerudgifter i annoncer og anden markedsføring. I § 17 i “Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom” fremgår det, at annoncer og anden markedsføring skal indeholde oplysning om den månedlige ejerudgift, udover kravet om oplysning om den skønnet kontantpris. Derudover skal annoncer også indeholde et synligt energimærke for boligen, såfremt boligen hører ind under “Lov om fremme af energibesparelser i bygninger”. 

I § 39 i “Lov om formidling af fast ejendom m.v.” fremgår det, at ejendomsmægleren skal udarbejde en specificeret salgsopstilling, når der indgås en formidlingsaftale med en boligsælger. Salgsopstillingen skal bl.a. indeholde en udførlig beskrivelse af ejendommen, herunder oplysning om ejerudgifter samt oplysning om den ansvarlige ejendomsmægler. 

hvad er ejerudgift

Vidste du, at I kan klage over forkerte ejerudgifter?

Husk at I kan klage, hvis I finder ud af at nogle af ejerudgifterne er oplyst forkert i f.eks. salgsopstillingen. F.eks. hvis ejendomsværdiskatten er sat til 9.000 kroner i salgsopstillingen og I efterfølgende finder ud af, at den rent faktisk er 17.000 kroner. Så kan I som køber af boligen kræve betaling af differencen med det faktiske beløb og det beløb der fremgår i salgsopstillingen. Ejendomsmægleren har nemlig et objektivt ansvar, såfremt der er fejl i den ejerudgift,  som mægleren oplyser til jer.

Det betyder, at hvis ejendomsmægleren har foretaget en forkert beregning af ejerudgiften og det er til skade for jer rent økonomisk, så har I krav på en rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning. Det kræver dog, at I er i god tro og dermed ikke var bekendt med fejlen fra starten. 

For en boligsælger kan det i stedet betyde, at hvis der er lavet en forkert beregning af provenuet ved et boligsalg, som er til skade for sælgeren, så har sælger krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning. Det samme gør sig gældende for værdiansættelse af en bolig, hvis denne afviger væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, så har sælgeren krav på en rimelig godtgørelse af forskellen. Begge tilfælde kræver dog, at sælgeren er i god tro.

hvad er ejerudgift

Hvad siger lovgivningen om ejerudgifter?

I Kapitel 3 (Salgsopstilling og annoncering)  i “Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom” beskrives et minimumskrav til indholdet af salgsopstillingen i forhold til oplysning om den månedlige og årlige ejerudgift. Indholdet skal følge § 12 i samme bekendtgørelse, hvorfor ejerudgiften det første år skal specificeres i salgsopstillingen. 

Ejerudgiften skal omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ejendomsforsikring for den pågældende ejendom. Derudover skal ejerudgiften indeholde de aktuelle udgifter som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen, med undtagelse af udgifter til lovpligtige eftersyn af ejendommens forsyningsanlæg, herunder varmeanlæg. Desuden omfatter ejerudgiften ydelserne på en eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen. Derudover indgår fællesudgifter til ejerforening i ejerudgiften efter fradrag af forbrugsafhængige udgifter, hvis der er tilslutningspligt. 

hvad er ejerudgift
hvad er ejerudgift

Ejendomsmægler og ansvar

Ejendomsmægleren skal jævnfør § 46 foretage undersøgelser og indhente og kontrollere oplysninger, når der skal udarbejdes et udkast til købsaftalen. Derudover kan salget betinges af jeres overtagelse af indestående lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt. Selv om købsaftalen indeholder vilkår om overtagelse af indestående lån eller finansiering i øvrigt, har I dog lov til at finansiere købet af jeres bolig på en anden måde, hvis dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for boligsælgeren. 

Derudover har Dansk Ejendomsmæglerforening nogle forbrugeretiske regler som tydeliggøre, at ejendomsmæglere skal oplyse om ejerudgifterne i annoncer, salgsopstillinger og andet markedsføringsmateriale.

hvad er ejerudgift

Lov om formidling af fast ejendom

Husk du kan læse mere om hvad ejerudgifterne er indeholdt ved at bo i boligen i den nye lov,  som Folketinget vedtog i maj 2014 om formidling af fast ejendom m.v. Loven er trådt i kraft pr 1. januar 2015 og er en blanding af nye tiltag samt en videreførelse af tidligere regler på området. I loven stilles der krav om forbedring af informationsniveauet til boligkøbere ved at justere en række af ejendomsmæglerens rådgivningspligter og oplysningskrav. Lovændringen skal være med til at sikre, at boligkøbere alene præsenteres for de oplysninger, der har en central betydning for deres bolighandel.

I den nye lov stilles der blandt andet krav om, at brutto- og nettoudgifterne skal fremgå af salgsopstillingen. Ejendomsmægleren må dog stadig gerne beregne et brutto- og nettobeløb til boligfinansieringen på baggrund af en standardfinansiering (herunder også i forhold til boliglånets rente og afdrag), men modsat tidligere må ejendomsmægleren ikke lægge ejerudgiften sammen med selve boligfinansiering. Loven øger gennemsigtigheden i forhold til beregningen af ejerudgifter (el, vand, ejendomsskat, grundskyld osv.) og dermed de månedlige udgifter som er forbundet ved at bo i en bolig. Med den nye lovændring får I dermed et bedre overblik over hvad I skal betale i brutto- og nettoudgifter hver måned det første år.

Få hjælp af en køberrådgiver

Købhus.dk tilbyder også følgende ydelser:

Vent ikke længere. Få køberrådgivning allerede i dag!

Tilmeld vores nyhedsbrev

Tilmeld vores nyhedsbrev

Få altid de seneste tilbud og rabatter på vores ydelser sendt direkte til din mail.

Du er nu tilmeldt og vil altid få de seneste tilbud og rabatter